Seguro de áreas comunes en propiedad horizontal
Si administras un conjunto, un edificio o un centro comercial, o haces parte de su consejo, asegurar los bienes comunes no es opcional. Esta guía explica qué exige la ley, quién contrata la póliza, cómo se define el valor asegurado y qué conviene sumarle.
Actualizado: octubre de 2026
Qué exige la Ley 675 de 2001
El artículo 15 de la Ley 675 de 2001, el régimen de propiedad horizontal, trata los seguros en dos niveles:
- Lo obligatorio. Su parágrafo 1 establece que en todo caso es obligatorio constituir pólizas que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes susceptibles de ser asegurados.
- Lo opcional. El inciso principal dice que los edificios o conjuntos podrán constituir pólizas contra incendio y terremoto que garanticen su reconstrucción total.
El parágrafo 2 del mismo artículo agrega una regla importante: las indemnizaciones de estos seguros quedan destinadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto, cuando esta sea procedente. Si el inmueble no se reconstruye, la indemnización se distribuye en proporción al derecho de cada propietario, según los coeficientes de copropiedad.
Qué son los bienes comunes
La misma ley los define como las partes del edificio o conjunto que pertenecen en proindiviso a todos los propietarios y que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes privados. Entre los bienes comunes esenciales la ley menciona el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta.
A eso se suman los bienes comunes que dependen de cada copropiedad: zonas sociales, piscinas, gimnasios, salones comunales, porterías, parqueaderos comunes, ascensores y equipos. El reglamento de propiedad horizontal y los planos son la base para hacer el inventario de lo que hay que asegurar.
Quién contrata la póliza
La toma la persona jurídica de la copropiedad, a través de su administrador. La Ley 675 le asigna al administrador la representación legal de esa persona jurídica (artículo 50) y, entre sus funciones, la de presentar a la asamblea un presupuesto detallado de gastos e ingresos que incluya las primas de seguros (artículo 51, numeral 1). La asamblea general aprueba el presupuesto anual (artículo 38) y, donde existe, el consejo de administración toma las determinaciones necesarias para que la persona jurídica cumpla sus fines (artículo 55).
En la práctica, el administrador cotiza, el consejo revisa las opciones y la asamblea aprueba el gasto dentro del presupuesto. Conviene que las actas dejen constancia de la decisión y del valor asegurado elegido.
Cómo se define el valor asegurado
Lo que se asegura es lo que costaría reconstruir los bienes comunes, no el valor comercial de los apartamentos ni el avalúo catastral. El valor comercial incluye el terreno y la ubicación, que no se destruyen en un incendio; el catastral no refleja el costo de construir hoy.
El valor importa por una regla del Código de Comercio: si no está asegurado el valor íntegro del interés, la aseguradora solo indemniza el daño a prorrata entre la cantidad asegurada y la que no lo está (artículo 1102). Es lo que se conoce como infraseguro. Si el conjunto vale el doble de lo asegurado, ante un daño parcial la aseguradora podría pagar solo la proporción asegurada.
El mismo Código permite pactar que la indemnización se pague por el valor de reposición o de reemplazo del bien, sujeto al límite de la suma asegurada (artículo 1090). Por eso conviene apoyarse en un avalúo técnico de reconstrucción y actualizar el valor cada año, porque los costos de construcción cambian.
El terremoto se pacta expresamente. El Código de Comercio excluye del contrato de seguro, salvo pacto, los daños causados por temblores de tierra, erupciones volcánicas y otras convulsiones de la naturaleza (artículo 1105). Como la Ley 675 exige cubrir el terremoto, verifica que la póliza lo incluya de forma expresa.
Qué cubre la póliza de copropiedades
La Póliza de Copropiedades de Seguros del Estado S.A. busca una cobertura integral para los bienes comunes y para la responsabilidad de la copropiedad. Sus coberturas descritas son:
- Daños materiales a bienes comunes.
- Terremoto.
- Responsabilidad civil de la copropiedad frente a terceros, por ejemplo por un accidente en una zona común.
Los amparos adicionales, los límites y los deducibles son los que figuren en la póliza expedida. La póliza cubre los bienes comunes: el interior de cada apartamento y sus contenidos se aseguran por separado, con una póliza de hogar a cargo de cada propietario.
Coberturas que conviene revisar además
| Riesgo | Cómo se cubre |
|---|---|
| Daños a terceros en zonas comunes | Responsabilidad civil de la copropiedad, dentro de la póliza de copropiedades. Revisa que el límite sea suficiente. |
| Faltantes de dinero de cuotas o del fondo de imprevistos por actos de empleados | Con una póliza de manejo. |
| Reclamos contra el administrador o el consejo por sus decisiones | Con la póliza de responsabilidad civil para directores y administradores, dirigida también a la propiedad horizontal. |
| Daños internos de ascensores, plantas eléctricas o motobombas | Con una póliza de rotura de maquinaria, complementaria a la de incendio. |
Qué pasa si la copropiedad no se asegura
Si ocurre un incendio o un sismo y los bienes comunes no están asegurados, el costo de reparar o reconstruir recae sobre los propios copropietarios, por medio de cuotas extraordinarias. Y la decisión de no asegurar tiene responsables.
La Ley 675 establece que los administradores responden por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros, y que se presume su culpa leve en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, o de violación de la ley o del reglamento (artículo 50). Dejar los bienes comunes sin la póliza obligatoria puede encuadrar en esos supuestos.
Pasos para contratar o renovar la póliza
- Inventario. Con el reglamento y los planos, lista los bienes comunes: estructura, fachadas, cubiertas, zonas sociales, equipos y redes.
- Valor de reconstrucción. Apóyate en un avalúo técnico y actualízalo cuando haya obras, ampliaciones o cambios relevantes en los costos de construcción.
- Coberturas. Define, además de incendio y terremoto, qué amparos y qué límite de responsabilidad civil necesita la copropiedad.
- Aprobación. Incluye la prima en el presupuesto que se presenta a la asamblea y deja constancia en el acta.
- Vigencia continua. Programa la renovación con tiempo: un vencimiento sin renovar deja a la copropiedad sin la póliza obligatoria aunque sea por pocos días.
- Copia y socialización. Guarda la póliza y el clausulado, e informa a los propietarios qué cubre la póliza común y qué deben asegurar ellos por su cuenta.
Si ocurre un siniestro en las zonas comunes
Toma fotos, evita que el daño crezca y no deseches los bienes afectados hasta que lo autorice el ajustador. El administrador, como representante legal, radica el aviso ante Seguros del Estado S.A. y debe informar al consejo. Si el daño afecta también bienes privados, cada propietario debe acudir a su propia póliza.
Cómo te acompañamos
AsiSeguros es una agencia de seguros que actúa como intermediario de Seguros del Estado S.A. Te ayudamos a armar el inventario de bienes comunes, revisamos que el valor asegurado esté soportado, presentamos las opciones para que el consejo y la asamblea decidan, y gestionamos la expedición y las renovaciones. Para cotizar te pediremos la dirección y la descripción del inmueble (tipo de construcción, número de pisos y año), los valores a asegurar, la actividad que se desarrolla en el predio y las medidas de protección, como extintores, alarmas y vigilancia.
Fuentes
- Ley 675 de 2001 — Secretaría del Senado
- Código de Comercio, arts. 1089 a 1105 — Secretaría del Senado
Guía elaborada por el equipo de AsiSeguros, agencia de seguros digital que atiende en toda Colombia, con base en las normas citadas. Las condiciones de cada póliza son las que figuran en el documento que expide la aseguradora.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio asegurar las zonas comunes del conjunto?
Sí. El parágrafo 1 del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 obliga a constituir pólizas que cubran contra incendio y terremoto los bienes comunes susceptibles de ser asegurados.
¿La póliza de copropiedad cubre lo que hay dentro de mi apartamento?
No. La póliza de copropiedad cubre los bienes comunes. Tu apartamento y tus contenidos se aseguran con una póliza de hogar.
¿Quién toma la póliza?
La persona jurídica de la copropiedad, a través de su administrador, según lo aprobado por la asamblea dentro del presupuesto y lo que decida el consejo de administración.
¿Sirve el avalúo comercial o catastral como valor asegurado?
No es lo recomendable. Lo que se asegura es el costo de reconstruir los bienes comunes. Si el valor queda por debajo, la aseguradora puede indemnizar solo en proporción a lo asegurado, por la regla del infraseguro del Código de Comercio.
¿Qué pasa con la indemnización si el conjunto no se reconstruye?
Según la Ley 675, la indemnización se destina primero a la reconstrucción. Si el inmueble no se reconstruye, se distribuye entre los propietarios en proporción a sus coeficientes de copropiedad.
¿Quién expide la póliza?
AsiSeguros es una agencia de seguros: actúa como intermediario. La póliza la expide Seguros del Estado S.A., compañía vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia.
Más respuestas sobre esta póliza en las preguntas frecuentes del catálogo.
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